美美:房子裝潢真是大工程,原本四個小房間被房客嫌太擁擠,竟要求我們把其中兩間打通,還要有中島式廚房。

包租婆真真近來走衰運,在中山北路二段有多間套房的她,為提高租金所得,一向優先租給外籍客,原本長期配合的日籍公司因故退出台灣市場,不得已的情況下,真真只好自覓房客。



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Q1:租屋給外籍房客投報率會較高嗎?

將房子租給外籍租客,其實與租給本國人的流程手續差異不大,首先一定要確認承租方身分是否為合法居留,除核對承租方護照外,還要仔細檢視個人居留證或工作證,才不會在租約期間發生房客突然離境、影響租約履行的情形,這也是為何多數房東不願租給持旅遊簽證或打工族的主要原因。

因招租對象是外國人,除非長期與特定外商公司簽約,

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否則客源往往是房東的一大困擾,加上語言隔閡,多數人寧可交給代租代管公司處理。

外籍房客一旦離境,後續欠款追償不易,徐銘達建議房東主動要求外國租客找台灣友人當連帶保證人,至少還有機會憑契約向保證人索賠,或乾脆要求房客本地親友代為承租。



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外籍「租霸」事件層出不窮,凸顯租給外國人的風險,不少房東為省事,放棄一手包辦大小事,寧可交給經驗豐富的代管公司。

外籍房客來台租屋,除了語言的隔閡,生活習慣及環境機能也會造成物件選擇的困難。

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圖 /好房網提供

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麗麗:我都包給代租代管公司,包括刊登出租資訊、帶看、管理修繕都由他們代為出面,每個月雖少賺一點,但可省去很多麻煩呢!

以茂雄先生的事件為例,若只是喧鬧影響社區安寧,實務上多是遭鄰居報警檢舉,警察前來查看未發現明顯違法事實,頂多交由環保局開出噪音罰單,房東除非認賠解約,否則只能選擇到期不續租。

徐銘達建議可請外國租客找一位台灣友人當連帶保證人,未來如果真的發生不履行租約的狀況,房東還可以依照契約找保證人追索積欠租金。

Q3:哪種房型最容易受外商主管青睞?

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麗麗:外商公司紛紛撤台,我們還能找到外籍租客就要偷笑了,只能盡量滿足他們的需求,當初我也是砸大錢安裝免治馬桶、鋪原木地板。

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日韓人士偏好20~50坪空間,有小孩的家庭多會選擇日僑學校或美國學校附近的天母,無小孩家庭偏好中山北路二段附近;港陸人士多獨自來台,最愛信義區台北101大樓周邊15~25坪套房。

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Q2:自己管理和找代管公司,哪種好?

Q5:如何降低租房子給外籍客的風險?

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Q2:外籍人士喜歡居住在台灣哪些區域?

內湖科學園區有外籍主管與工程技師派駐關係,四期重劃區別墅、豪宅大樓有不少是租給外籍人士,少數外籍租客是以家庭為單位,若有小孩者,通常會選擇美國學校、日僑學校周邊學區宅。台中以學校、工業園區或商辦附近物件為主,高雄則集中在澄清湖周邊。

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另外一位房客茂雄,下班後習慣上居酒屋喝一杯,回家時總是喝得醉醺醺,有時還會在社區中庭大吼大叫,屢遭管委會與鄰居檢舉,上周連警察、環保局都來關心、開出噪音罰單,真真氣得想終止合約,無奈距離租約到期還有半年時間,讓真真傷透腦筋......

伊藤先生是來台教日文的打工族,看到招租資訊主動找上門,簽約時真真為求保障,要求對方提供一位台籍友人當連帶保證人,在台灣舉目無親的伊藤,一時間找不到任何人幫忙,打工補習班也不願意協助,讓真真不如該不該答應?



外籍人士在台多以租屋為主,日籍租客偏好群居於交通便利

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的市區,如北市中山區,歐美人士則喜愛天母、大直、新店等街道整齊的市郊。

Q1:與

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外籍房客簽約時要注意哪些事情?

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負擔高租金的房客族群,但部分租客因語言隔閡、租期過短、身分與習慣等問題,衍生不少爭議。

徐銘達建議,房東立約前可要求承租方出示相關居留證或護照,另可要求加註所屬企業、學校或本地親友作為連帶保證人,以免外籍租客一旦離境,積欠款項難追討。

專家建議真真可將押金提高至3個月,並採事前一次收租方式,最後再將契約拿至法院公證,提高保障效力。

至於契約是否需使用英文版本?因契約成立地在台灣,準據法適用台灣法律,契約文字的解釋會依台灣法律條文,故只需使用中文契約即可。

日韓租客喜歡木地板裝潢,日本客多要求有浴缸、免治馬桶與精巧儲物空間,徐銘達提醒,日本人下班後想要有自己的生活,即使是同一家公司員工,也不喜歡住在同一棟大樓,較難做整棟包租,韓客喜歡有專門擺放泡菜的冰箱。

美美與先生原住在天母,換屋至大直後,先生有位外籍同事為了小孩就學,想在美國學校附近租屋,夫妻倆商量後,決定把舊家重新裝潢出租;麗麗則用私房錢投資中山區一間小套房,專門租給日籍租客。

兩者最大差異通常在於房客選擇上,代管公司對篩選外籍房客更為嚴謹,招租對象多半以外商企業主管或國外使節為主,並盡量要求承租方以公司名義立約,部分僅能以個人名義承租的外籍租客,房東也可獲得高於一般行情2~4成的租金收入,作為風險報酬。

Q3:外籍房客提出裝潢和添購家電需求,如何因應?

外籍房客因支付租金能力相對較高,對於裝潢與家電設備要求,往往也比台籍房客更敢開口,冷氣、電視、沙發、網路都只是基本配備,歐美租客偏好有廚房設施。

徐銘達建議,在合議情況下,讓房客自行挑選房東預算範圍內的家具,有些大方的房客甚至願意自行認購,未來退租時直接留給房東。

Q4:外籍房客常帶訪客回家玩樂喧鬧,應如何規勸?

站在法律契約觀點,房子一旦出租,房東無權過問房客是否帶訪客回家,但若有聚賭、開搖頭趴等違法事實,可報警處理,若遭警方查獲為現行犯,房東可以違法使用房子為由,主張解約。

台灣房價長期走高,租金追不上房價漲幅,相較租給台籍房客僅能賺取微利,在台從事專業性工作的外籍人士租屋需求高,熱門區域租金更是可觀。

Q5:萬一外籍房客跑掉,該如何求償?

歐美租客偏好有烤箱的廚房、乾濕分離浴室,且習慣在上班前先健身運動,社區若能有健身房與游泳池更好;港陸客多半要求屋齡新、有管理的社區,室內宜有220V電壓插座或提供轉接頭。

部分房東會先報警,但徐銘達提醒,「租賃契約屬於民法,還是必須回歸法院訴訟一途。」若追討無門房東只能自認倒楣。

Q6:如何招租較易找到客

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Q4:不同國籍的房客會有什麼特別要求?

美美:萬一房客有任何問題找妳幫忙,妳們都用什麼語言溝通?



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歐美人士偏好室內空間寬廣,需求坪數約30~200坪,一般僅需隔成2~3房,天母地區月租金6~12萬元大樓最受歡迎,別墅月租金可達12~15萬元,美麗華商圈以15~20坪套房為主,內湖四期重劃區別墅以70~120坪為主流房型。

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美美與麗麗的先生都在外商公司工作,兩位人妻經常相約喝下午茶,分享彼此當包租婆的經驗。

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徐銘達以永勝過去經驗為例,有團隊專門服務日籍租客,會在日本人來台前必讀雜誌上刊登租屋廣告,並有日文帶看服務,因外籍租客的租金預算往往高於市場行情1~2成,一旦房屋有任何問題,也會期待房東隨傳隨到,代租代管公司服務人員多,能用較快速度排除房客問題。

永勝資產管理執行長徐銘達指出,外籍人士的租屋價位會因職務階級而有差距,目前「總」字輩主管的月租預算可達8千~1萬美元,約台幣24萬8,560~31萬元,日籍租客預算約3~5萬元,略高於市場行情1~2成,歐美人士偏好的大直地區,平均租金可高於市場行情3~5成。

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